壹週刊（壹角度）:出租公屋 已完成歷史任務

筆者早前在本欄發表文章，指出根據去年的中期人口統計資料，由2006年至2016年這十年間，出租公屋單位數目由71.1萬個增加至79.1萬個，但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動，維持在213萬人左右。

我們若把2016年的數字，與1996年的中期人口統計結果作個比較，便發覺公屋問題不單令人沮喪，更令人感到絕望。新一屆政府若不正視問題，恐怕年輕一輩的「無殼蝸牛」，對管治者和土地權貴的怨憤只會愈來愈深。

根據1996年中期人口統計結果，當時香港居住人口約為620萬，住戶數目185萬，平均每戶人口約3.35人。經過九七回歸後董建華的「八萬五」房屋政策，「孫九招」救市，林鄭月娥出任發展局局長的「休養生息」年代，到梁振英上台重推「長遠房屋策略」，結果是房屋問題愈趨嚴重。

過去二十年，香港人口增加130多萬人，由620萬人上升至730多萬人，但居住在公營租住房屋的人口卻由接近240萬人下跌至213萬人。其間公屋住戶數目由約66萬戶增加至76萬戶，增加超過10萬戶，但居住人口卻下跌一成多，以致平均每戶人口由3.64人跌至2.79人，足足下降了23.4%！

出租公屋數目增加十多萬個，但居住人口不增反減，結果自然是大量人口被迫要在其他房屋市場（包括私樓、居屋和村屋）尋找居所，租金和樓價又怎會不大幅上升？1996年，居住在其他房屋的人口約380萬，到去年上升至520萬，增加了140萬人，較同期113萬的新增人口還要多！

這二十年間，非出租公屋住戶數目由120萬增加至176萬，增加了56萬戶，平均每戶人口由3.19人下跌至2.95人，跌幅約7.5%，遠遠低於出租公屋23.4%的跌幅。但不要忘記，這二十年間，發展商興建大量低實用率的「發水樓」，加上近年「劏房」和「納米樓」湧現，故此居住在私樓的住戶，居住空間實際上並沒有改善。

正如之前的文章所述，出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助，政府實應把土地改為興建居屋，讓更多勤奮努力，願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋，早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋，部分是給綠表公屋家庭申請，亦可讓更多公屋富戶遷出，把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。

回顧出租公屋的發展歷史，明顯它已完成歷史任務。二次大戰後大量移民從內地湧入香港，加上政府實施租金管制，令業主不願意把單位租出，以致大量新移民居住在非法僭建的寮屋之內。1953年12月石硤尾寮屋發生大火後，港英政府開始興建徙置屋邨，安置寮屋居民。到1961年，政府推出廉租屋計劃；1973年，將各個公共房屋機構合併，成立房委會推行十年建屋計劃，增建出租公屋。

過去亦有學者指出，香港在上世紀五十年代開始發展工業，出租公屋大大降低本地工人的工資水平，有助提升工業產品的競爭力。然而，香港現時工業已式微，無須透過公屋製造廉價勞工。人口增長亦已大幅放緩，寮屋問題不復存在。既然出租公屋對解決香港住屋問題沒有幫助，房委會實應效法房協，停建出租公屋，把土地用作興建居屋，以滿足港人自置居所的訴求。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-04-27 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）:終身年金計劃 仍有改善空間

近日按揭證券公司宣布，將會推出一項嶄新的終身年金計劃，為長者提供多一項理財選擇。

筆者歡迎特區政府推出終身年金計劃，讓一些不懂投資的長者加入計劃，每月收取穩定收入，幫助他們安享晚年，無須擔心市場波動而令收入大幅波動。雖然計劃是政府「德政」，由非牟利的按揭證券公司負責，但從初步資料可見，計劃仍有一些改善空間。

首先，終身年金計劃屬保險計劃，以65歲或以上人士為對象，投保人在存入一筆過保費後，便可即時每月提取「固定」年金，直至終老。由於每月提取的年金是固定不變，沒有隨通脹作出調整，故此每月年金收入會被通脹蠶食，購買力不斷下降。

一名男性長者加入計劃，投保100萬元，以內部回報率4%計算，每月收取5,800元年金。假設每年通脹率為3%，24年後，即投保人89歲時，每月5,800元的年金實質購買力減半，跌至不足2,900元，令長者無法安享晚年。

若要令長者安心，無須擔心生活質素受通脹影響，每月發放的年金可按通脹調整，例如每年通脹預計為3%，每月年金便每年調高3%。倘若每月年金按通脹調整，同一筆保費（例如100萬元）可以取得的年金年期自然相應減少。若要按揭證券公司繼續每月支付按通脹調整的年金，由65歲直至87歲的預期壽命，按揭證券公司肯定蝕大本，需要政府動用公帑大幅補貼。

一個可行方法就是調低65歲開始計劃時，每月可以領取的年金金額，由5,800元調低至大約4,400元，之後年金金額每年按3%通脹調整。參加計劃的長者先苦後甜，開首10年每月收取的年金少於5,800元，10年過後每月收取的年金將多於5,800元。每月年金按通脹調整，可以維持金額的購買力，類似現行的公務員長俸計劃。

根據按揭公司提供的資料，收到的保費會交給金管局作投資，爭取合理的長期回報。投保人65歲投保10萬元，預計內部回報率為3%至4%之間，男性投保人估計每月可領取500至580元，而女性因預期壽命較長，估計每月可領取450至530元。筆者不知道按揭證券公司計算年金時，男性和女性的預期壽命有多少。若然終身年金計劃屬公共政策，又是否有需要把男性和女性每月可領取的年金分開處理？可否劃一估計，計算出同樣年金？

既然推出終身年金計劃的目的，是減輕政府推行全民退休保障計劃的財政壓力，年金計劃的內部回報率實應較為慷慨，至少有4%才合理。按照過去外匯基金「投資組合」每年有3%至6%回報，「長期增長組合」高達12%的往績，4%的投資回報理應不難達到。

終身年金計劃會透過銀行銷售，金管局、按揭證券公司及保監處應監管銀行的收費水平，為收費設定上限，防止銀行濫收費用，損害投保人利益。若計劃得到市民歡迎，按揭證券公司應擴大初始年金規模，不應設下100億元上限。

至於每名投保人100萬元累計額度則可保留，或者只按通脹調高，因為計劃始終屬公共政策，存着一定補貼和風險，應該只為每名投保人提供基本保障。按揭證券公司亦可研究把計劃擴展至65歲以下的強積金供款人，讓他們可以選擇一個每年至少有4%的投資計劃，藉此加強市場競爭。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2017-04-20 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）:國泰蝕本 管理層應問責

去年油價處於低水平，全年平均油價不過40多美元一桶，經營環境對航空公司十分有利。國泰航空的表現卻極其不濟，竟然出現近6億元虧損。最令人氣憤的是公司管理層出錯，卻找員工交數，未來三年要減省三成員工成本。

國泰的控股公司太古集團是筆者十大愛股之一，2011年退休時大量吸納，約佔股票組合一成。筆者喜歡太古，除了因為公司在企業管治和社會責任方面做得較好外，亦因為英資的太古比較低調，不像一些華資財團，財大氣粗，以為有錢有權便不可一世。2011及2012年，太古透過出售又一城商場及分拆太古地產，股價表現不俗，派息長期維持在4至5%水平。

至於國泰，筆者並沒有長期持有，購入與否主要視乎油價走向。油價向下，便值得購入；油價高企，便不宜持有。2014年6月，國際油價開始從高位大幅回落，由每桶超過100美元，下跌至年底約60美元。當時筆者翻閱國泰年報後，便決定在16元水平吸納。

從國泰2013年年報可見，公司的政策是透過對沖某個百分比的預計耗油量，來減低所承受的油價風險。2014年的對沖比率約26%，2015年約17%，2016年約8%。故此筆者估計，國泰最多只會為每年耗油量做30%對沖，油價大幅下滑，國泰很大機會像2010年一樣，出現過百億元利潤，到時股價肯定「飛升」。

2015年4月港股大時代，國泰股價升穿20元，筆者先行沽出部分股份獲利。之後當股價回落至16元水平，而油價依然處於低位，便再吸納。後來從國泰的中期及全年年報，得悉公司突然增加對沖比率，由過往低於30%，急增至超過60%，便知道大事不妙，在13元左右斬倉，沽清手上國泰股份。今次投資國泰損手，明顯錯在國泰管理層，不是投資者，更不是公司員工。

國泰的財務狀況其實很易理解，公司每年營業總額約1,000億元，油價在100美元一桶時，燃油開支約400億元。若然做25%（即100億元）對沖，鎖定油價在100美元，即使油價大跌一半，由100美元跌至50美元，對沖的損失約50億元，但其餘75%未對沖的燃油費便可節省一半，由300億元跌至150億元，整體燃油開支跌至大約250億元（100億元加150億元），利潤肯定超過100億元。可是國泰管理層竟然把對沖變作賭博，當油價下滑時不斷加注，最終做了六成多對沖，平均價要90美元，令公司過去兩年每年對沖虧損85億元。

國泰錄得虧損，不單只因為對沖損手，更嚴重的是營業總額由1,023億急挫至928億元，流失近百億元生意（包括筆者的生意）。公司管理層解釋是因為競爭加劇，內地經濟增長率下跌及訪港旅客人次減少。然而，國泰持有近20%的內地航空公司國航，去年的營業額卻上升，溢利高達68億元。國泰管理層可能習慣安逸，故此當面對市場競爭時，表現就連國企也不如。管理層要削減三成員工開支（即60億元），遠遠不能填補85億元的對沖虧損，以及近百億元的營業額損失。

太古集團去年業績大倒退，基本盈利按年跌近七成至30億元，除了國泰蝕本外，海洋服務部門錄得30億元巨額虧損，太古地產的基本盈利只升1%，「海陸空」三方面都不濟。太古若不搞清楚問責對象，繼續支付高層巨額薪酬，肯定令小股東反感，見盈利及派息大幅倒退而沽貨離場。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2017-04-13 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）:滙控一面回購 管理層一面沽貨

去年8月，滙控宣布斥資25億美元（約194億港元）回購股份，把股價由50多元托高至去年12月的60多元，平均入貨價接近60元。

到今年2月，滙控公布去年業績，業績全面倒退，稅後利潤大跌九成，只賺約100億港元，期內股東權益暴跌過千億港元，差不多科科「見紅」。管理層為了「遮醜」，宣布再斥資10億美元（約78億港元）回購股份，估計到本月中將耗盡，到時又要想其他辦法托價。

過去幾年，不少美國大型上市公司業績改善，手頭現金充裕，便花費巨額金錢回購股份，令市場流通股份減少，每股盈利上升，藉此刺激股價向上。加上美國政府徵收股息稅，公司回購股份而不增加派息，也可以減輕稅務負擔。美國道指是以股價而非市值計算指數，過去一段時間道指持續向上，公司回購股份應記一功。

近年這股回購歪氣蔓延至香港股市，一些恒指成分股也加入回購行列，其中最進取的是領展和滙控。早於2014年6月，領展已開始進行大規模回購股份行動，直至2016年3月已花費30多億元現金回購股份，試圖托高股價。到去年8月，又重施故技，再花費十多億元回購股份托價。換言之，領展至今已花掉約50億元回購股份，相等於約4%已發行股份。

至於滙控，去年花掉194億元回購股份，約佔已發行股份的2%。回購的股份只是庫存起來，並沒註銷，日後可再找機會配售。今次再花78億元回購股份，則會全數註銷，不會庫存起來。

本地上市公司手上現金充裕，又找不到什麼好的投資機會，理應把現金派發給股東，讓股東自己尋找出路。特別是香港沒有徵收股息稅，增加派息並不會增加股東的稅務負擔，故此節省稅款的理據不能成立。

即使公司管理層覺得股價偏低，值得吸納，也應該拿自己的金錢去購入股份，而不是用公司的現金去回購股份，人為地托高股價。公司管理層決定用公司的現金回購股份，其實是存着巨大利益衝突，監管機構理應正視問題。

不少上市公司向管理層發出認股權證，容許持有人以指定股價認購公司股份。若然公司股價長期低迷，股價低於認股權證的認購價，認股權證便等同廢紙，持有人不會行使認股權。管理層動用公司的現金去回購股份，推高股價，而認股權證的認購價又沒有作出相應調整（例如回購4%股份，認購價便調高4%），持有人便可以從中取利。

過去一個月，有報導指滙控一面回購股份，管理層一面沽貨獲利。行政總裁歐智華合共沽貨45萬股，套現約2,900萬港元。財務董事麥榮恩及風險管理總監繆思成，亦加入沽貨行列，二人合共套現約200萬港元。滙控管理層若然看好公司前景，又怎會沽貨離場？

從過去十多年可見，金融市場「賤精」橫行，管理層不單沒有創造價值，還透過種種方法去推高股價，然後沽貨離場，享受退休生活。小投資者知道管理層的真面目後，自然也加入沽貨行列，令公司股價大幅下挫。2000年電盈收購香港電訊，大股東及管理層率先沽貨獲利，之後股價暴挫，值得股民引以為鑑。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2017-04-06 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利