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2010年9月30日星期四

壹角度:翔龍灣煤氣公司代表作

經過多年商討和諮詢,可持續發展委員會於今年六月向政府提交報告,建議就樓宇可豁免總樓面面積設置上限。發展局局長林鄭月娥表示傾向接受有關建議,但最快要到明年四月起才生效,並且不會有追溯力。

可持續發展委員會意識到近年市民關注建築設計對生活質素的影響。密集的高樓大廈造成「峽谷效應」,妨礙空氣流通,令道路和行人路出現擠塞,公共空間更加缺乏。體積龐大及互相靠攏的大廈形成「屏風效應」,阻礙景觀及天然風,導致「熱島效應」和污染物積聚。再加上高樓大廈消耗大量能源,間接產生「溫室效應」,損害市民身體健康。

造成上述各種「效應」的罪魁禍首,豈不是大地產商,以及負責審批樓宇設計和建築的政府官員?今日香港居住環境日趨惡劣,污染問題不斷惡化,唯利是圖的大地產商和與地產商勾結的官員,肯定難辭其咎。

筆者之前的文章已指出,李兆基轄下的恒地和煤氣公司,股價表現一枝獨秀,遠遠拋離李嘉誠的長實、和黃和港燈。李兆基不單透過壟斷氣體市場賺取豐厚利潤,還從物業發展中取得暴利,旗下樓盤翔龍灣更是他多年來苦心經營的代表作。

李兆基在1983年出任煤氣公司主席後,便積極將煤氣的生產基地從土瓜灣馬頭角(分為南廠和北廠)遷移至大埔工業。大埔廠房於1987年正式投產後,逐漸取代馬頭角的生產,公司便準備將南廠改作其他用途。

南廠佔地約13萬平方呎,煤氣公司原先計劃興建一幢工業大廈,後來又改為興建商業大廈,作收租用途。該塊地皮是公司在1937年以市價購入,沒有土地用途限制,故此毋須補地價即可重新發展。

根據公司及地契資料,煤氣公司所指的「市價」,應該是65,372元地價及每年支付2,398元的租金。煤氣公司在1993年成立全資附屬公司Starmax Assets Limited(在英屬處女群島註冊),以15億元作價將土地轉售給附屬公司發展物業。

1995年,煤氣公司成功向城規會申請修改土地規劃,將南廠地皮由工業變成商業區。到2001年,煤氣公司又成功向城規會申請將土地改為住宅用途,建議以九倍地積比率發展興建五幢45層高住宅大廈,提供1,512個單位,總共117萬平方呎。

剛巧在2001年,包括梁展文的一眾屋宇署、地政總署及規劃署高官,在沒有經過公眾諮詢的情況下,一而再推出所謂「聯合作業備考」,容許地產商以環保及創新為名,獲豁免大量樓面面積。各項豁免加起來,可以多達原先樓面上限的兩成,並且具追溯力,容許地產商修改圖則多建樓面。

結果到2007年翔龍灣入伙時,五幢大廈已變成各有51層住宅(共1,782個單位),兩層隔火層及空中花園,另外再加六層商場、停車場及會所,總數接近60層。單計住宅及商場的樓面已有137萬平方呎,較原先規劃多出270個住宅單位,共20萬平方呎。以每呎約6,000元售價計算,煤氣公司的收入可以增加12億元。這還未計算興建停車場和會所的額外收益。

翔龍灣1,700多個單位,已經令發展商多收12億元。過去10年,地產商興建大約二十萬個住宅單位,估計多收超過一千億元。政府向已經「肚滿腸肥」的地產商送上千億元大禮,這對一般小業主又是否公平合理呢?





林本利
現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-30 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月29日星期三

明報:東隧加價為要多賺0.2%?

正當政府快要公布3 條過海隧道的車輛分流研究報告,東隧突然申請大幅加價四成,私家車收費由每程25 元增加至35 元,收費與紅隧(20 元)進一步拉遠。

東隧申請加價,是根據2005 年1 月的獨立仲裁結果。當時仲裁人引用1997 年的仲裁結果,裁定東隧在30 年專營權內,每年可以繼續賺取15%至17%的「合理但非過多」的股本內部回報率。仲裁人除了支持東隧2005 年加價外,還容許東隧可以在5 年內再加價一次,以期達到賺取最少15%的股本內部回報率。仲裁人在釐定東隧的合理回報時,不是像兩電一般以資產淨值為計算基礎,而是以股本作為計算基礎。

東隧的總投資額約為22 億元,當中7.5 億來自股東,其餘是來自銀行貸款。這7.5 億元的股本,便是用作計算股本內部回報率的基礎。

至於東隧的回報,亦非像兩電以公司利潤為準則,而是以淨現金流作為計算。淨現金流是每年的總收入(主要是隧道費),減去每年的現金支出,包括資本開支、經營開支(主要是員工薪酬,不包括折舊)、利息、利得稅、償還借貸等。

東隧在1986 年獲政府批出專營權後,頭幾年股東總共投資7.5 億元,淨現金流是負數。到1989 年東隧通車後,公司開始賺取收入。扣除各項現金支出後,淨現金流變為「正數」。在計算淨現金流時,東隧是以派息作為準則。換言之,即使公司錄得正現金流,手上現金充裕,倘若不派息,股東仍未算收到淨現金流。

自從東隧在1994 年開始派息後,到2009 年為止,股東總共收取了46.6 億元股息。今年東隧流量較去年增長近5%,平均每日接近66,000 架次車輛使用,估計可以為公司帶來5 億多元的淨現金流。倘若公司將這額外賺取的現金全數派息,到今年年底股息總數已經達到52 億元,是7.5 億元股本的7 倍,每年股本內部回報率約13.3%。

東隧想先發制人增談判籌碼

筆者推算過,即使專營權屆滿(2016 年8 月6 日)前不加價, 東隧未來5 年多, 只要每年流量增長2%,額外可以多派30 多億元股息(包括手上1.5 億元現金)。整個30 年專營權期間東隧一共獲得約86億元股息,是股本的11 倍,每年股本內部回報率達到14.4%,已經是一項回報十分理想的投資。東隧的大股東中信泰富,從1988 年6 月至今,公司的股票總投資回報(包括股價上升和股息),每年亦不過12.8%,東隧的回報已足夠向股東交代。

倘若東隧加價四成,令汽車流量首年下跌一成,之後每年回升2%,公司未來5 年多的淨現金流可以增加至約40 億元,較不加價多6 億多元。由於專營權只餘下不足6 年,故此即使大幅加價四成,令紅隧擠塞情加劇,東隧每年股本內部回報率亦不過增加0.2%,達到14.6%。

很明顯東隧大幅加價,並非單單為股東爭取多賺0.2%的回報。東隧想先發制人,增加日後與政府洽談3 條過海隧道車輛分流問題的談判籌碼;並且期望政府不要單單處理東隧和紅隧的車輛分流問題,亦要想辦法打救西隧,增加西隧的流量和收入。政府即使有意回購東隧,亦可能被迫要一併回購西隧。然而,由於西隧至今的淨現金流總額(股息減股本)還是負數,公司若要追回之前的損失,達到每年賺取15%的回報,回購價(連同償還銀行貸款)超過200 億元。

東隧和西隧的大股東同屬中信泰富。公司在2008 年10 月公布因炒賣澳元衍生工具而虧損150 億元,令股價一度暴跌超過一半,之後執法機構介入調查。現在中信泰富為了東隧每年多賺一兩億元而申請大幅加價,惹來公眾憤怒,嚴重損害公司形象,恐怕只會得不償失。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 明報 | 2010-09-29 | A34 |  觀點  | 公共政策評析  | By 林本利

2010年9月23日星期四

壹角度:回購東隧30億有找

繼今年8月西隧加價4.5%至12.5%後,東隧向政府申請明年1月加價,平均加幅達到四成之多。東隧若落實加價,肯定令紅隧的擠塞情況變得更加嚴重,甚至會癱瘓紅隧出入口的交通。

東隧今次加價,是根據1997年及2005年兩次的仲裁結果。1997年首次仲裁,獨立仲裁人裁定東隧30年專營權內,股本內部回報率的「合理但非過多」的水平應為每年15%至17%。根據這次仲裁結果,東隧隨即在1998年調高收費,私家車收費由每程10元增加至15元。

到2002年,東隧再次申請加價,但遭到政府否決,於是雙方又再尋求獨立仲裁。2005年1月的仲裁結果,維持股本內部回報率的合理水平為每年15%至17%,容許東隧再次加價,私家車收費由每程15元增加至25元。

今次東隧申請加價,是按照2005年的仲裁結果,容許公司在2016年8月專營權屆滿前,可以繼續加價,以期賺取最少15%的回報率。政府若否決加價,便要準備進行第三次仲裁,推翻之前兩次仲裁的結果。

東隧申請大幅加價,是歷史遺留下來的問題。港英政府在上世紀60年代中計劃興建紅隧時,由於缺乏資金,故此以「建造—營運—移交」(BOT)模式,將建築合約及專營權批給私人公司承辦,負責投資興建及營運。紅隧的投資金額約3億元,1972年通車後正值香港經濟高速增長期,不到幾年便回本,之後便錄得巨額盈利。政府在1986年以類似模式,將東隧交給私人公司負責興建及營運。

1997年後,香港經營增長大幅下滑,經歷幾次經濟衰退,當日(指1986年)預計的15%至17%的合理回報率,現在已變得不合時宜。2008年1月,政府和兩間電力公司簽訂新的利潤管制協議,將准許回報由13.5%至15%調低至約10%。至於專營巴士公司的回報,更加沒有保障,實際回報率遠低於10%。因此,東隧的股東若繼續堅持每年至少要賺15%,恐怕只會惹來市民反感,加深市民的「仇商」情緒。

倘若東隧不顧公司形象和公眾利益,堅持要加價四成,政府便應回購東隧,理順東隧和紅隧的不合理收費情況,讓東隧產生分流作用,紓緩紅隧的擠塞情況。

根據2009年資料,東隧的總營業收入約為7億元(主要是隧道收費),扣除營運開支(1.2億元)及稅項(0.8億元)共2億元,即約有5億元的現金流。倘若東隧明年加價四成,汽車流量只減少約5%,總營業收入便增加至大約10億元,扣除營運開支及稅項,每年的現金流預計可以增加至7億多元。在專營權屆滿前的5年多,預計可以為隧道公司帶來約40億元的現金流。把這40億元折現,以資金成本(或折現率)10%至15%計算,東隧的現值低於30億元。

截至2009年度,東隧股東的累計現金流約為46億元,較原來投資計劃的預期低23億元。政府給予東隧30億元(或以下)的回購價,應該足夠補償公司的損失。東隧股東取回30億元後,可以在市場上尋找投資項目,賺取每年15%至17%回報。

政府在1998年和香港電訊達成協議,賠償60多億元現金及容許公司調高本地電話收費,換取提早7年終止國際電訊服務的專營權,讓全港電訊用戶得益。既然早有先例,政府實應努力爭取回購東隧,讓全港的道路使用者得益。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-23 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月16日星期四

壹角度:和黃成也電訊敗也電訊

豐銀行及和記黃埔是香港的老牌企業,歷史超過130年。兩間公司在上世紀90年代都積極拓展香港以外的業務,股價節節上升,每年投資回報超過30%。但兩間公司的海外投資最終都慘淡收場,要繼續依賴香港的業務,才能夠保持盈利。

和記洋行創辦於1860年,而黃埔船塢則在1863年成立。1969年,和記收購黃埔船塢;到1978年兩間公司正式合併成和記黃埔(和黃)。一年後,李嘉誠控制的長實成功收購豐銀行持有的和黃股權。1981年1月,李氏開始出任和黃董事局主席。

李氏入主和黃後,大力發展地產業務,將旗下的船塢和貨倉地皮用作發展住宅物業,賺得豐厚利潤。1985年,李氏透過和黃成功收購置地持有的35%港燈股權;之後將港燈的電廠用地發展住宅物業,為集團賺得數以百億元計的收入。除了發展地產業務外,和黃亦積極發展港口、電訊、零售、能源及其他基建業務,以及積極拓展海外及內地市場。

1986年時,和黃集團的稅後溢利是22億元,香港業務經營溢利是14億元,佔集團溢利64%。到1997年,集團的溢利上升至123億元,香港業務的經營溢利是52億元,比重降至約42%。和黃經典之作自然是在1993年以84億元購入英國電訊公司Orange的股權,在1999年以1,180億元出售,賺取過千億元的利潤。當年和黃集團的溢利是1,179億元,香港業務的經營溢利是63億元,只佔集團整體利潤的5%。

和黃錄得過千億元利潤,股價大幅升至超過150元,大股東和公司高層好不威風。當時特區政府未經公開競投,將數碼港土地批給李嘉誠的兒子李澤楷,惹來公眾及其他地產商的不滿。李氏不時向傳媒表示,香港投資環境太政治化,故決定擱置投資計劃,甚至不排除減少在港的投資。又說本地業務佔和黃集團的比重很低(單指1999年),港燈對集團的貢獻十分有限。李氏的言論,很明顯是暗示和黃所賺的利潤,不是靠壟斷香港市場賺得來,而是靠眼光獨到,大部分是在香港以外賺回來的。

自此之後,和黃果然大舉投資海外市場,以過千億元投得歐洲多個國家的3G電訊牌照,又再投入過千億元興建網絡。當科網泡沫爆破後,不少電訊公司負債纍纍,對3G前景不敢樂觀時,和黃又人棄我取,不斷以高價購入合作伙伴的股權,令集團的負債節節上升,從1999年約1,000億元,上升至現在超過3,000億元。

自2002年起,和黃在3G業務方面錄得巨額虧損(未計利息及稅項),至今總數接近1,600億元,早已把之前出售Orange的利潤輸清。2004及2005年兩個財政年度,更錄得每日平均虧損1億元的紀錄。和黃要不斷出售其他業務,或者將電訊業務重組又重組,去套現和製造特殊溢利,用來填補3G業務的虧損。

自2001年起,過去十年,和黃十分依賴香港業務所賺得的經營溢利,去支撐整個集團。香港業務佔集團溢利的比重,不時超過60%,甚至超過100%(因未扣利息支出及稅項)。和黃實要感激全港市民和企業,承擔高昂的電費、碼頭處理費、樓價、租金和超市價格,去幫助和黃解決3G投資失誤所產生的財務問題。

雖然和黃的溢利已下跌至1997年的水平,每年只得百多億元,股價從高位下挫六成,回到1996年的水平;但集團的董事總經理,卻依然可以每年收取過億元的酬金。這對公司小股東及香港人又是否公平呢?




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-16 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月9日星期四

壹角度:讓資助房屋鬆綁批地興建自住單位

現時房委會和房協共提供的出租單位超過70萬個,各類型的資助出售單位(包括租置、居屋及夾屋)接近40萬個,兩者加起來超過110萬個單位。

因此,香港不是缺乏政府資助的房屋,反而是缺乏私人住宅單位,大發展商很容易操控市場。現時已有大量公營租住房屋,各類的資助出售單位可以給不同收入的家庭選擇,政府又何須再增添一類業權不清,轉讓受到限制的資助房屋?只要政府容許合資格的人士,經過入息及資產審查後,可以免補地價在二手市場購買租置、居屋及夾屋單位,已經可以使不少中、低收入的家庭「上車」,達到置業的目標。

早於1990年,港大的王于漸教授已建議政府出售公屋,甚至免費將公屋送給租戶,日後不設轉售限制。回歸後,首任特首董建華落實出售公屋計劃;推出租者置其屋計劃,以高折扣再加折上折將單位出售給租戶,樓價可以低至不足三成市值。但問題是租置單位的轉讓受到限制,業主在公開市場出售要補足地價。結果是十多萬租置單位無法鬆綁,過去十多年在公開市場出售的單位只得數百個。

筆者贊同出售公屋計劃,但不認同不設轉售限制,讓業主可以免補地價在公開市場出售。這除了基於公平原則外,亦擔心個別業主將單位出售套現大筆款項後,大吃大喝花光一切後又向政府申請公屋。到時政府可以忍心不理,任由這些人無家可歸,露宿街頭嗎?

況且,任何時候總有一些低收入家庭有置業需求。容許租置單位業主,免補地價將單位出售給這些家庭,之後可以認購免補地價的其他資助出售單位。這樣可以幫助這些業主鬆綁,增加各類資助出售單位的流轉量。只要認購人符合申請資格,經過入息及資產審查,便不會違反公平原則和享受雙重福利。

政府落實出售所有公屋單位,同時建立一個免補地價的二手市場,即時可以增加數十萬個小業主。連同現有接近40萬個未補地價的資助出售單位,收入不足以購買私樓的家庭可以選擇購買超過100萬個遍布港九新界的「另類私樓」。這將會大大增加住宅單位的流轉量,方便市民上學、上班和照顧家人,大大減少他們在交通方面的時間和支出。

至於私人住宅市場方面,政府可以批出土地公開競投,指定私人發展商興建500至800呎(沒有發水)的中小型單位,出售給中等收入的本地居民用作居住用途。這些單位不會有豪華會所、五星級大堂和特大窗台及露台,實用率要超過八成。政府要因應市況推出土地,供發展商每年興建適量單位,去滿足本地居民的住屋需求。這些單位轉讓時,亦只可以出售給用作自住的合資格買家。

由於出售這類單位時受到一定限制,發展商在投地時自然不會特別進取,必須顧及香港市民的負擔能力。政府定期拍賣土地興建上述單位,亦可以向市場提供訊息,讓市民知道純粹用作居住用途的單位,後市價格的水平。這樣便可以避免樓價受到短期投機炒賣活動所影響,而誤導市民高價入市。

近年,幾間大發展商興建的單位都傾向「豪宅化」,把大量單位偽裝成豪宅,銷售對象以內地人為主。要港人拿出真金白銀辛苦賺得來的錢,與來歷不明的內地投資者在樓市上競爭,又是否公平?既然大發展商不熱衷於服務港人,政府便有需要主動出擊,批地興建房屋給本地居民居住,讓中小型發展商更容易進場競爭,理順私樓「豪宅化」和「內地化」的歪風。




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出處: 壹週刊 | 2010-09-09 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月2日星期四

壹角度:活化居屋要免補地價

過去一年多,本地樓價持續攀升,情況類似1996年的時候。當時政府被迫出手壓抑樓價,幫助市民置業。

但當時個別政策,反而減少私樓的短期供應(例如限制樓花買賣)和增加需求(例如增加置業貸款),刺激樓價進一步上升。在樓價高企時以高折扣價格出售夾屋和居屋,以及出售公屋(即租置計劃),更令大量資助出售單位的流轉量(或流通量)降低。由於業主在自由市場出售單位要補回巨額地價,他們自然缺乏誘因將單位出售,放棄原有的房屋福利。

今年五月,房委會發表文件諮詢公眾關於活化居屋的建議。之後不久,政府又開始進行資助市民自置居所的公眾諮詢,直至今年九月中。政府推出新的房屋政策,必須汲取過往教訓,能夠達到真正活化居屋,讓樓市平穩發展,以及令市民安居樂業的目標。政府要活化居屋,不單要方便市民購買,還要鼓勵居屋業主出售單位,不然成交量依然十分有限。

根據過往經驗,政府提供置業貸款,資助市民置業,無助改善現時樓宇供求失衡的局面,只會刺激樓價進一步上升。不少沒有足夠首期的市民勉強入市,日後要償還銀行和政府貸款,一旦利率回升,供樓必然倍加吃力,將會再次出現大量斷供情況。事實上,即使最近按揭保險公司收緊審批,首期不足的置業人士依然可以借足九成。

不少市民要求政府復建居屋,以折扣價格出售給現時租住私樓的市民。但政府復建居屋,以低於市價的水平出售給市民,日後又如何鼓勵他們出售單位,增加住宅單位的流轉量?現時香港已經有接近40萬個未補地價的租置、居屋和夾屋單位,這些單位流轉量極低。再加上超過74萬個房委會和房協提供的出租單位,政府資助市民住屋,大大減低住宅單位在市場上流轉。

早期的公屋和居屋,大部分位處市區交通方便的地區;後來由於市區缺乏土地,新落成的公屋和居屋,大部分則位處新界和大嶼山。早年遷入市區公屋或居屋的市民,現在不少已退休。但他們的子女,卻被編配至新界公屋,或者要購買新界居屋。

結果是住在新界的上班一族,每天要花費大量金錢和時間到市區工作,或者探望年老父母。年老退休的父母又不想放棄市區公屋或居屋,搬到新界區與兒女為鄰。年輕上班一族若想出售居屋,方便上班或照顧父母,又要補回巨額地價給房委會,剩下來的款項根本不足夠支付首期購買私樓或者在公開市場(要補地價)購買居屋或夾屋。

政府若要活化居屋(以至租置和夾屋單位),實應考慮讓所有符合白表申請資格的人士,類似申請公屋人士一樣,可以獲得白表資格證明書,毋須補地價便可在第二市場購買居屋。將居屋出售的市民,他們若仍然符合白表申請資格,亦可以在第二市場另覓合適的居屋。換言之,政府及房委會要放棄現有政策,讓合資格市民可以多次免補地價購買居屋。

若要活化居屋,增加住宅單位的流轉量和降低市民的交通成本(包括金錢和時間),政府不能單靠透過按揭證券公司去幫助市民補地價。更重要的是政府要提供誘因,放棄每年約10億元的補地價收入,讓現正接受資助而收入不足購買私樓的居屋業主,願意將單位出售,不怕失去政府資助。政府向合資格的市民發出白表資格證明書,讓他們在第二市場免補地價購買居屋,亦可以紓緩市民要求復建居屋的壓力。

至於如何增加私樓供應,理順私樓「豪宅化」和「內地化」(售給內地人)的歪風,筆者留待下次討論。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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